Ликбез по ЛИЗБЭКУ

Часть 1

Сейчас многие спрашивают нас про «лизбэк», слухи о существовании которого докатились до самых неискушенных читателей.

При этом обнаруживается, что имеющиеся у людей сведения на данную тему довольно противоречивы и во многом не соответствуют реальному положению вещей.  Предвосхищая многочисленные вопросы, мы решили упорядочить информацию, дав полную картину этой интересной формы владения недвижимостью.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Начнем с того, что лизбэк (leaseback) - это не вид недвижимости и не категория инвестиции, а всего лишь способ покупки жилья с одновременной сдачей его в аренду на строго определенных государством условиях.

Как правило, такие покупки изначально подразумевают наличие пакетированных программ и соответствуют сервисным резиденциям, которые удовлетворяют необходимым условиям. Наиболее часто эти программы встречаются в следующих видах жилья:

• туристские резиденции – это некий гибрид отеля и квартиры в более или менее курортной зоне, а также в Париже;
• студенческие резиденции – это вроде общежития студентов, маленькие студии вблизи учебных заведений или в дешевых кварталах крупных городов;
• бизнес- резиденции – это тоже гибрид отеля и квартиры, оснащенных бизнес-центром и расположенных как правило, возле аэропортов или промышленных зон;
• резиденции для пожилых людей с ограниченной подвижностью – это гибрид отеля и больницы, наиболее интересный вид данной недвижимости с инвестиционной точки зрения.

На самом деле лизбэком может быть любая недвижимость, удовлетворяющая условиям эксплуатации. Недавно в этой форме стали продавать клиники и санатории. Необязательно иметь программу, хотя эта организованная форма продажи сильно упрощает эксплуатацию.

Преимущества данного типа эксплуатации недвижимости заключаются в следующем:

1. Юридического характера:

• в организованных программах договор аренды подписывается у нотариуса одновременно с договором купли-продажи и является аутентичным. Его труднее оспорить, чем обычный договор аренды
• арендатором является фирма, что представляет собой существенно меньший риск, чем сдача в аренду частному лицу,
• долгосрочный контракт (минимум 9 лет) и отсутствие хлопот по подбору арендатора,
• все преимущества аренды квартиры с мебелью (об этом отдельная статья),
• относительная простота и четкость законодательства, связанная с данным видом аренды.

 2. Общего характера:

• экономия времени и усилий  по поиску и проверке арендатора,
• отсутствие забот, связанных с содержанием жилья, т.к. в большинстве программ расходы и организация поддержания жилья в надлежащем состоянии осуществляются эксплуатирующей компанией.

3. Финансового характера:

• более сильные гарантии юридического лица, особенно в случае специализации эксплуатирующей организации,
• генерация официальных доходов во Франции,
• налогообложение в режиме BIC, который даёт право на амортизацию, в результате чего налоги (за исключением НДС) платить не нужно,
• возможность возврата НДС (после года эксплуатации, на основании декларации 2033)

При аренде такого типа должны выполняться следующие условия:

• арендатор должен быть юридическим лицом, декларирующим НДС и профессиональный налог (сама аренда облагается НДС по ставке 5,5 %),
• арендатор должен оказывать своим клиентам 2 из трёх услуг: прием, предоставление постельного белья, завтраки...

Часть 2

Всякая недвижимость имеет три фазы жизни по отношению к владельцу: покупка, эксплуатация и продажа. Рассмотрим каждую.

КАК ВЫБРАТЬ ПОДХОДЯЩЕЕ ЖИЛЬЕ

Поскольку схема лизбэк является очень удобным и выгодным способом эксплуатации жилья, то в последние годы «пакетированные» продукты получили широкое распространение. В связи с этим снизилась рентабельность и качество подобных проектов.  Поэтому мы рекомендуем очень тщательно читать документы, предоставляемые продавцом и обращать внимание на детали. Для неискушенного человека это очень сложно, и помощь специалиста  может сэкономить много денег.

Самый главный документ - это договор на аренду, его нужно читать «в очках» и желательно дважды. В договоре содержится вся информация об отношениях владельца и арендатора.

Основными параметрами являются:

• рентабельность первого года,
• срок действия договора и способ его продления,
• время и способ оплаты аренды,
• индексация: её периодичность и тип индекса привязки, а также её возможные лимиты.
• распределение расходов в процессе эксплуатации (знаменитые ст. 605 и 606 гражданского кодекса),
• распределение других расходов (на управление, налоги и т.д.)

Среди популярных заблуждений главным является то, что многие думают, что НДС не платится при покупке. Некоторые продавцы даже пишут, что НДС является скидкой, что является дикой чушью. Это связано с плохой квалификацией продавца, который не объясняет, что при покупке надо заплатить всю сумму, и что государство возвращает НДС после сдачи годовой декларации. Физически это занимает не менее полутора лет.

Поскольку НДС возвращается всегда, то для расчетов используется величина без НДС, но реально эту сумму (19,6 % от стоимости) надо вносить и учитывать ее в расчетах каш-флоу как выход в году 1 и вход в году 3.

При покупке жилья «пакетированного» под лизбек надо внимательно читать техническое описание, которое даёт представление о качестве материалов и позволит оценить будущие расходы на эксплуатацию. Также надо обращать внимание на расположение резиденции (за исключением резиденций для пожилых людей, которые сертифицированы социальной страховкой, и пользуются огромным спросом в силу крайней дефицитности этого сегмента рынка).

Особое внимание надо обратить на эксплуатирующую организацию, я бы рекомендовала посмотреть их уже действующие проекты и навести справки о её репутации.

Рассмотрим пример одной известной компании:

Они повсеместно предлагают туристские резиденции c первой рентабельностью 3,5-4 % и индексацией по хорошему индексу (индексов в последний год развелось много, они очень разные и без специальной подготовки в них не разберешься), но лимитированной в пределах 1,5 % (что при годовой инфляции примерно в 2 % есть ничто иное как реальная потеря денег). Более того, на владельца перекладываются расходы управляющей организации: качество строительства у них неважное, поэтому, как бы случайно, после 9 лет эксплуатации – как раз в аккурат под конец договора аренды, возникает необходимость в крупном ремонте, и арендатор не продлевает контракт. Кроме того, заведомо не имея намерения продлевать контракт, эксплуатирующая организация практически не заботится о поддержании здания в должном состоянии. В результате на владельце повисают большие расходы на ремонт, хлопоты по сдаче, и практическая невозможность продать ни за какие деньги.

На примере мы понимаем, что сама схема работает хорошо, но нужно с умом выбирать продукт и арендатора.

В принципе, никто не заставляет вас брать «пакетированный» продукт, можно эту схему применить практически на любом жилье, лишь бы выполнялись перечисленные выше условия.

На бумаге это просто, в жизни же – намного сложнее, поэтому мы озаботились реализацией таких схем для наших клиентов и с помощью нашего партнера, агентства по сезонной сдаче домов и квартир в прибрежных зонах оптимизируем нашим клиентам их вложения во французскую недвижимость.

Как вы уже поняли, самое главное при выборе жилья с целью сдачи в аренду – это его арендная и продажная ликвидность. Она заключается в рыночных факторах, а также в локализации. Например, если вы покупаете небольшую квартиру в Ницце рядом с морем, то можете быть уверены, что ее нетрудно будет сдать, и продать в любой момент. Если же ваша квартира в пустынном труднодоступном месте, то я не могу дать вам гарантию хороших условий сдачи или продажи.

Решающим фактором ликвидности является наличие подобного жилья в окрестностях и возможность его постройки. В этом смысле весь Лазурный берег очевидно является ликвидным, а уверенный лидер французского рынка недвижимости – это Аркашонский залив (недалеко от Бордо) – самое престижное место отдыха французской буржуазии, старинный французский курорт, к тому же и национальный заповедник, в котором уже не выдадут ни одного разрешения на строительство. Поэтому покупая квартиру в этом районе, можно не сомневаться ни на секунду – её можно будет продать за любые деньги, особенно англичанам, у которых этот регион с уникальным микроклиматом и необыкновенными устрицами, вызывает особое вожделение.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ АРЕНДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Владелец такого жилья автоматически приравнивается к предприятию и получает обязанность декларировать и платить государству НДС. Эти декларации СА12 сдаются ежегодно в апреле.

В первый год заплаченный НДС вычитается из полученного, что дает отрицательный результат и генерирует возврат государством разницы. Далее в фазе эксплуатации разница положительная и выплачивается государству ежеквартально в виде 3-х предварительных платежей и сольдирующего четвертого.

Рассмотрим все составляющие этого мелкого бизнеса.

В приходе бывает аренда (еще страховые выплаты, но это редко); в расходы же можно отнести: выплату процентов по кредиту (не общую выплату, а ту её часть, которая соответствует проценту банка), налог на недвижимость, расходы на содержание в соответствии со ст. 606 ГК (но, как правило, эти расходы берет на себя эксплуатирующая организация), побочные расходы (нотариус, комиссионные агентства). После вычета этих расходов, остальное, как правило, поглощается амортизационными отчислениями, что дает в результате, налоговый результат равный нулю. В первые годы величина амортизационных отчислений превышает необходимую для нейтрализации налога, в этом случае излишек можно переносить в течение 5 лет. Амортизация рассчитывается на 20 лет линейно, но можно делать и на более длительный срок,  в зависимости от желаемого результата. После этого в налогооблагаемую базу входит лишь 29 % от чистого прихода в случае, если сумма аренды не превышает 76500 Евро в год. Это обстоятельство делает данный вид аренды особо привлекательным для людей, которые хотят получать пожизненно доход, и не могут претендовать на пенсионное обеспечение.

Дополнительно для тех, кто имеет профессиональный статус.

Профессиональный статус получает владелец сдаваемой в аренду недвижимости (выполняющей вышеуказанные условия), который имеет ежегодный доход более 23000 Евро (с учетом НДС) и при этом зарегистрирован в реестре предприятий. В дополнение к вышеперечисленному он получает право вычитать искусственно возникший дефицит (за счет амортизации) из других своих доходов, тем самым дополнительно минимизируя налоги, а также освобождается от налога на прирост стоимости при продаже после 5 лет эксплуатации. Следует отметить, что вся сдаваемая в этом режиме недвижимость не учитывается при определении стоимости активов для вычисления налога на богатство.

ПРОДАЖА

Продажная стоимость такой недвижимости вычисляется из её финансовых свойств. Например, вы закончили её амортизировать и она приносит вам ежегодно 1000 евро. Вы решили ее продать, объявив покупателю, что она ему будет приносить 5 %. Таким образом, вы однозначно получаете величину продажи, равную 20 000 евро. Более, того, ваш покупатель получает право на амортизацию и тоже не будет платить налоги в течение всего амортизационного периода.

Если вы продаете ранее, чем истек амортизационный период, то часть возвращенного НДС надо вернуть государству или передать новому владельцу.

Как я уже отмечала, лизбек это идеальная возможность создать себе стабильный доход на пенсионный возраст. Поэтому делать это надо заранее для тех, кто берет кредит, чтобы к пенсионному возрасту выплаты по кредиту как раз закончились, и все деньги от аренды шли на обеспечение вашей комфортной жизни. 

Ирина ДЮПОР

Если схема лизбэк заинтересовала Вас, Вы можете подобрать себе интересные варианты в нашем КАТАЛОГЕ предложений