В ЭТОМ РАЗДЕЛЕ - ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ:

• Сделка купли-продажи
• Покупаем новостройки
• Ликбез по ЛИЗБЭКУ
• Налогообложение иностранцев во Франции
• Корпорации развития территорий во Франции - залог гармоничного развития

---

Государство и зоны развития

Французское государство, с момента своего возникновения,  не оставляет попыток вмешаться в интимные отношения своих граждан с их собственностью.

Так, например, в средние века был введен знаменитый налог на соль – габель, которому мы обязаны появлением забавного предмета мебели, по сей день интригующего посетителей многих старинных замков – эдакого стула с крышкой в сиденье, гибрида унитаза и сундука. Стул имел архи-важное назначение: в нем хранилась соль, и сидел на этом «троне» самый старый член семьи, и по закону его нельзя было беспокоить, когда приходили королевские солдаты с обыском дома на предмет соли...

Сегодня, как и в прошлом, государство ревнивым оком следит за тем, что происходит на его просторах.

Особенно рьяно государственное рвение проявляется в области строительства и французское строительное законодательство, к слову сказать, самое строгое в Европе, объемом превосходит полное собрание сочинений классиков марксизма. Это – и гражданский, и уголовный кодекс, и кодекс градостроительства, и кодекс окружающей среды, и кодекс жилищной застройки, не считая отдельных законов, указов и циркуляров... Причем, положения этих законов могут иногда не согласовываться друг с другом. Неудивительно, что даже мелкие застройщики обычно окружают себя армией специалистов в юриспруденции, дабы избежать неприятных ситуаций.

Мера ответственности за нарушения достаточно высокая, поэтому неискушенному покупателю лучше довериться специалисту и защититься от рисков. Например, во Франции существует ответственность за строительство без соответствующего разрешения: уголовная (в течение 3-х лет после постройки) и гражданская (в течение 10-ти лет после постройки), которая автоматически переносится на покупателя.

Намерения государства, как всегда, благие (мы не будем вспоминать, куда ведет вымощенная ими дорога): сильный государственный контроль обусловлен желанием гармонизировать развитие территории.

Государственное вмешательство распространяется в трех основных направлениях: продвижение, ограничение, согласование. А арсенал чиновников изобилует инструментами воздействия: налоговая политика, законодательные запреты, смешанное финансирование...

Продвижение
Здесь все просто. Уровень развития французских регионов сильно различается: практически 80% населения проживают на 20% территории (поэтому пусть любопытный путешественник не удивляется, если где-нибудь в центральном Массиве или даже в Ландах за целый день он не встретит на дороге ни одного человека). Для продвижения подобных «ущербных» территорий государство придумало различные налоговые льготы, поощряющие инвесторов, и специальные законы «о развитии сельских территорий».

Ограничение
Ограничительная политика государства преследует две цели: обеспечить гармоничное застраивание территорий и при этом не нанести урон окружающей среде. Благодаря этому городская застройка Франции выгодно отличается своей продуманностью от стран, где не ведется строгого контроля за строительством.

Французы с трепетом относятся к архитектуре своих городов, всячески пытаясь  сохранить наследие прошлого и разумно вписать новые постройки в уже существующие  ансамбли. Зачастую квартиры в старинных особняках - «старые камни», как называют их во Франции, считаются самой надёжной инвестицией, и оправдывают ожидания не только романтичных любителей высоких потолков, лепнины и каминов, но и самых расчетливых  инвесторов.

Процесс гармоничного развития городских территорий регламентируется положениями реформы 2005 года. Согласно этой реформе каждая мэрия должна выпустить регулирующий документ (Plan Local d’Urbanisme (PLU) - местный план застройки), где территория административной единицы разделена на зоны разных типов: где можно строить, где вообще нельзя, где можно только жилье, где только предприятия и т.д. Этот документ находится в мэрии в открытом доступе. Особенно важно знакомиться с ним тому, кто покупает участок под застройку, из плана сразу видно что, где и какого размера можно строить: для каждой зоны «U» (годной под застройку) существует коэффициент застройки – отношение площади постройки к площади участка, который позволяет просчитать возможности строительства.

Всякое строительство площадью более 20 м2 подлежит обязательному предварительному контролю со стороны мэрии города.  Разрешения на ведение строительных работ выдает мэр, объявление о принятии решения разрешить то или иное строительство, вывешивается на всеобщее обозрение на стенде перед мэрией, и в течение 2-х месяцев это решение может оспорить любой гражданин или организация, если они считают, что данное строительство в чем-то ущемит их права.

Кстати, во Французском Гражданском кодексе существует такое понятие, как право на вид, и юриспруденция изобилует примерами удовлетворенных протестов со стороны домовладельцев, чей вид из окна мог сильно пострадать от результатов будущей застройки.

Множество ограничений существует и в целях сохранения окружающей среды.

Например, во Франции принят (и более или менее соблюдается) «закон о побережье», согласно которому береговая линия шириной три метра от максимального уровня воды должна быть общедоступна. Это исключает саму возможность существования «частного пляжа»: в пределах 3 м от кромки воды кто угодно может устроить пикник на «принадлежащей» Вам территории, за исключением разве того случая, когда Вы являетесь счастливым владельцем скалистого обрыва.

Французы до сих пор хорошо помнят, получившую громкую огласку, историю сноса забора виллы Бриджит Бордо в Сен-Тропе. Верное своему девизу государство отстаивает принципы равенства и братства во всем и гарантирует доступ к морю и прочим водоемам всем своим гражданам.

На сегодняшний день самыми злостными нарушителями данного закона выступают частные пляжи с платным входом, откуда «зайцы», даже если они остаются возле самой воды, бесцеремонно изгоняются, невзирая на законодательство. Недавно одна отчаянная журналистка решила выяснить, насколько этот закон соблюдается на Лазурном берегу и расположилась рядом с морем на территории закрытого пляжа в Ницце. Тут же она подверглась оскорблениям со стороны дюжих молодцов из охраны, и в итоге на нее вылили ведро холодной воды, залив камеру...

Согласование
Основным проявлением принципа государственного согласования является создание Корпорации развития территорий (КРТ), когда в консорциум приглашаются частные операторы, на которых налагаются некоторые обязательства.

Корпорации развития территорий (КРТ) существуют во Франции с 1967 года. За это время они не раз становились центром дискуссий относительно эффективности и целесообразности их существования. Множественные законодательные акты корректировали возникающие перегибы и дисфункции системы, и, в итоге, сегодня корпорации развития территорий являются неотъемлемой частью структуры французского градостроения.

Первыми действующими лицами подобных корпораций являются мэрии, получившие это право благодаря уже упоминавшейся выше реформе 2005 года.

Cоздание и функционирование КРТ можно разбить на несколько этапов:

- Мэрия принимает решение об обустройстве новой территории (либо реконструкции существующего квартала) с учетом интересов города и мнения местных жителей по вопросам инфраструктуры, экологии и т.п. Для этого предварительный проект развития территории выносится на публичное обсуждение (проводятся открытые заседания, полная информация находится в свободном доступе).

- Предварительный проект выносится на голосование муниципального совета. Назначаются компании-участники проекта, отвечающие за выполнение различных этапов работ, например, создание необходимых коммуникаций (дороги, водоснабжение, электричество, газ и т.п.).

- Начиная с момента утверждения проекта муниципальным советом, застройщики могут начинать оформление пакета документов необходимых для получения разрешения (процедура занимает порядка 3 месяцев). Когда разрешение получено, информация о предстоящем строительстве афишируется на месте планируемой застройки, а так же в официальной прессе и, как упоминалось выше, в течение 2 месяцев лица, имеющие на то причины, имеют возможность его оспорить. По истечении этого срока можно приступать к строительству.

- По окончании проекта КРТ прекращает своё существование.

В течение всего строительства государство в лице мэрии сохраняет контроль за соблюдением оговоренных условий и обязательств. В результате государство решает сразу несколько задач: город получает средства на создание инфраструктуры и коммуникаций (все расходы распределяются между застройщиками), решаются социальные вопросы, связанные с предоставлением качественного жилья, уделяется должное внимание вопросам экологии (создание парковых зон, восполнение вырубленных при застройке деревьев, как условие существования проекта), сохраняются архитектурные особенности региона. Застройщики же со своей стороны получают возможность участия в масштабных проектах, осуществление которых было бы невозможно без содействия местных властей.

Отметим знакомую российскому читателю особенность: как только государство начинает вмешиваться в развитие территории, действия представляющих его чиновников нередко выходят за рамки закона. Частные инвесторы стремятся отстоять свои интересы всеми способами и располагают вескими финансовыми аргументами, против которых чиновникам бывает трудно устоять. Время от времени Франция сотрясается финансово-политическими скандалами местного масштаба, связанными с девелоперскими операциями.

Корпорации развития территорий могут возникать «на пустом месте» и на месте чего-то ранее существовавшего.

Реконструкции крупных городов и исторических центров являются для застройщиков очень лакомым кусочком. Подобные проекты иногда «зреют» десятилетиями: поскольку получить разрешение на новое строительство в таких местах практически не возможно, нужно ждать, когда придёт в упадок часть уже существующих построек. Кстати, именно здесь кроется залог ликвидности французской недвижимости. Самым ярким примером этого является, конечно же, Париж.

Но на территории Франции много других, не всегда известных россиянам, уголков, в которых ситуация идентична.

Например, сейчас таким образом активно идет развитие исторического центра города Аркашон, жемчужины атлантического берега Франции, горячо любимого французскими артистами и политиками курорта. Теперь в центре Аркашона можно увидеть старинный фасад, как потемкинская деревня, стыдливо прикрывающий зияющими дырами окон подъемные краны.

Государство продало часть земли строительной компании, оставив за собой собственность на подземную часть (в результате чего проблема парковки в центре города будет решена, а городская казна получит новую статью дохода - владельцы квартир не смогут владеть парковочными местами, а лишь платить аренду мэрии).

Кроме того, строительная компания получила жесткие обязательства по архитектуре с целью сохранения исторического облика центра. Помимо чисто архитектурных моментов застройщику необходимо придерживаться существующих в этом квартале квот – общей площади нового жилья, которая не должна превышать предыдущую (в связи с чем многие квартиры остались без террас, строительство которых предусматривал архитектурный план), общего количества магазинов и пр.

Тем не менее, вопреки всем ограничениям, застройщик гордится тем, что ему удалось заполучить данную стройку после 30-ти летнего!!! ожидания. Сдача объекта намечена на третий квартал 2009 года, но уже сегодня основная масса квартир распродана. И это несмотря на тот факт, что цена за квадратный метр в этом проекте очень близка к стоимости недвижимости в хорошем квартале Парижа. Но стоит ли удивляться, ведь местная недвижимость не уступает парижской по престижности, а в виде бонуса предлагает целебный воздух, океан, сосновый лес и самую большую песчаную дюну в Европе!

Таким образом, государственная политика ограничения и контроля в строительстве доказала своё право на существование. Не смотря на отдельные перегибы и некоторые недочёты системы, она отвечает поставленным задачам. Во многом благодаря такой политике государства, Франция уверенно держит позицию одного из наиболее привлекательных в инвестиционном смысле рынков недвижимости, гарантируя покупателю не только качественное жильё, но и высокий уровень жизни.

Ирина Артемова и Ирина Дюпор