Налогообложение

В ЭТОМ РАЗДЕЛЕ - ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ:

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН ВО ФРАНЦИИ

Для того, чтобы граждане могли определить обязанности, вытекающие из покупки недвижимости за рубежом, по отношению к своему государству, следует сначала обратиться к международной конвенции (если таковая имеется), которую подписывала их страна с тем государством, где эта недвижимость находится.
Рассмотрим эту ситуацию на примере России и Франции (что, в принципе, действительно для любой европейской страны).
Россия подписала с Францией договор об исключении двойного налогообложения, согласно которому те доходы, по которым налоги оплачены в одной стране, уже не облагаются налогом другой. А французское законодательство предусматривает налогообложение любой недвижимости по месту её нахождения.

Итак, возьмём российского гражданина, который купил дом на берегу моря во Франции. Даже ещё не купил, а собрался купить. Он нашёл дом своей мечты, и хочет владеть им на законных основаниях на свои трудовые деньги.
Возникает первая проблема: как правильно перевести деньги?
Ответ: за этим должен следить нотариус и банк, если деньги до этого проходят через личный счет будущего владельца во Франции.
Некоторые нотариусы с перепугу при виде русских начинают требовать совершенно неустановленные законом документы просто из страха, а некоторые банки так дуют на холодную воду и перестраховываются, что могут отказаться от перевода и в некоторых случаях, когда поджимает время, даже сорвать сделку. Поэтому здесь важно, чтобы в сделке участвовал правильный нотариус и продвинутый банк.
Банк не является необходимым, можно напрямую переводить деньги на счет нотариуса. Разумеется, никаких наличных! Французский закон запрещает частным лицам платить наличными более, чем 3000 евро за операцию.
Если деньги переводятся из-за любой границы с личного счёта владельца, то ничего дополнительно не требуется, банк при переводе в графе «назначение платежа» пишет, что эти личные средства господина такого-то направлены на приобретение дома.
Если же деньги находятся в других местах, например, в оффшорных компаниях, то напрямую сделать перевод невозможно, любой нотариус откажет. Впрочем, у этой ситуации тоже есть решение, но не будем загружать читателя лишней информацией.

Вот деньги оказываются на счету у нотариуса и в назначенный день вам вручают ключ от вашего счастья на берегу моря.
Возникает вопрос: кто об этом знает и чем Вам это грозит?
Ответ: французское государственное ипотечное бюро регистрирует акт продажи в регистре, который, в принципе, за 12 евро может посмотреть любой человек, знающий точный адрес расположения недвижимости.
Ну, а к вопросу "чем грозит?" напомним, что основополагающий постулат любого законодательства : « pas vu pas pris », что на русском языке звучит : не пойман – не вор, то есть, пока никто не знает, то и наказывать некому. Но почему русский менталитет так настроен на негатив? Почему должны наказывать?

Итак, каков же реальный налоговый пейзаж на фоне российского домовладения во Франции?

В хронологическом порядке:

первый налог платится при покупке, он составляет 6-7% от стоимости покупки. Физически его платит нотариус из тех денег, которые Вы переводите ему на счёт.
Затем в течение всего владения платится налог на собственность. Он голосуется местным муниципалитетом, поэтому невозможно указать сумму налога, если не знаешь названия города, но общий принцип такой: чем мэрия правее, тем этот налог меньше. Соответственно, самые большие налоги на владение в коммунистических мэриях. По очень грубой прикидке, следует считать примерно 500 евро в год на небольшую квартиру и 4000 евро в год на огромное поместье с замком.
Есть еще налог на проживание того же порядка, его платит владелец, если он живёт сам и арендатор, если жильё сдано в аренду.
При продаже ситуация следующая: после 15 лет владения любой владелец освобождается от налога на прирост капитала, то есть разницу между продажной и закупочной стоимостью. Если продажа происходит в течение первых 5 лет владения, то налог на прирост составляет для иностранцев не граждан ЕЭС 33% от прироста. При этом из этой суммы вычитаются все расходы, связанные с недвижимостью: комиссионные агенству, ремонтные работы и т.д. при условии, что Вы сможет подтвердить все документально (оплаченные счета от организаций). При отсутствии документов допускается «скидка» в размере 15% от покупки. При продаже между 5 и 15 годами с каждым годом налог сокращается на 10%.

Некоторые агентства пытаются уговорить клиента на экономию налога путём занижения стоимости.

За этим кроется большой риск:

в случае расторжения сделки по легальным причинам можно не получить обратно той части, что была заплачена по-черному;
надо иметь в виду, что по закону мэрия имеет право заменить собой любого покупателя по записанной цене, поэтому, если вдруг служащий мэрии наткнётся на публикацию продажи с такой ценой, то мэрия обяжет продавца уступить ей дом по задекларированной цене, и опять же можно не получить обратно чёрной части;
при продаже владения прирост капитала будет на сокрытую сумму больше, и придётся на неё еще и налог платить;
налоговые органы могут заинтересоваться продавцом за неоправданно низкую сумму и завести расследование, которое может коснуться и покупателя.

Еще существует такой налог для физических лиц, как налог на роскошь. Он касается лиц, чьи активы превосходят 760 тысяч евро. Для расчета используются разница между активом и пассивом, то есть, если вы владелец дома стоимостью в миллион евро и взяли на него кредит на 500 тысяч, то вы к этому налогу отношения не имеете. Поэтому при покупке дорогой недвижимости имеет смысл брать кредит даже тогда, когда он реально не нужен. Кроме того, в случае, когда сделка совершается с кредитными деньгами, меньше надо объяснять, откуда у Вас средства. Этим налогом не облагаются произведения искусства и коммерческие эксплуатируемые активы.

Допустим, вы свой дом решили сдать.
Вы можете сдать его в «голом» виде частному лицу, и тогда доходы от этой аренды будут проходить по категории «доходы от недвижимости» и налогообложение на них насчитывается прогрессивно, как у любого налогового резидента.
Следует отметить, что при доходе до 15000 евро в год вы вообще не попадаете в налогооблагаемую категорию (что не освобождает от обязанности подать декларацию, просто вам пришлют бумагу с нулевой суммой в графе оплаты), а при 30 000 евро это будет 14%. При этом все расходы на содержание и налоги предварительно вычитаются.
Если же вы сдаете свой дом обставленным в долгосрочную аренду организации, то ваша недвижимость превращается в средство производста, а доходы в категорию коммерческих.
Во-первых, это даёт возможность вернуть НДС, а во-вторых, её стоимость списывается по правилам линейной амортизации, и таким образом доходы компенсируются амортизационными отчислениями так, что налогооблагаемая база сводится к нулю.
Более того, опять же исходя из принципа исключения двойного налогообложения, факт налоговой ликвидации во Франции освобождает этот доход от какой-либо претензии со стороны любого государства. Все это верно независимо от того, налоговым резидентом какой страны вы являетесь.

Некоторые покупатели думают, что зарегистрировав на иностранное юр. лицо свою личную недвижимость, они сэкономят на налогах. Огромное заблуждение! Это не только не даёт преимуществ, но и генерирует дополнительные проблемы. В частности, если недвижимость зарегистрирована на иностранное юридическое лицо и нет сведений о его учредителях, то такая недвижимость облагается ежегодным налогом в размере 3% от её стоимости. Кроме того, в случае продажи недвижимости, если физические лица освобождаются от налога на прибыль после 15 лет владения, то на юридические лица это не распространяется и они всегда будут платить 33%.
Нужно очень внимательно относиться к созданию лишних структур и делать это лишь, когда они действительно нужны.
Например, если вы владеете фирмой, зарегистрированной в Англии, на имя этой фирмы купили свою виллу, и не платите ей аренду, налоговые органы могут рассмотреть это как сокрытие доходов и у фирмы могут быть неприятности.

Вообще, налогов надо не бояться, а наоборот, их использовать - простое знание юридической среды позволяет вам получать удовольствие, да и доход тоже, от своего домика.
При правильной декларации можно не только избежать лишних расходов, но и уменьшить налогообложение, тем самым улучшив свои финансовые показатели.
В области недвижимости существуют также специальные налоговые льготы, о которых мало кто знает, но их использование позволяет освободить от налогов другие свои доходы, не связанные с недвижимостью.

Главная обязанность иностранного владельца недвижимости во Франции, это декларация, а не оплата.
Если у вас есть какие-то сомнения, то лучше проконсультироваться со специалистом, который сможет сделать вам налоговый и финансовый аудит. Мы делаем такие аудиты всем нашим клиентам, и они спят спокойно.

Ирина Дюпор

Новости