Организация бизнеса во Франции, инвестиции во французскую недвижимость

В ЭТОМ РАЗДЕЛЕ - ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА:

Скрытые прелести французской недвижимости

Почему-то Франция вызывает ассоциации с хорошей едой и вином, но никто не думает о сочетании приятного с полезным. Инвестиции во французскую недвижимость очень специфичны, сильно отличаются от остальной Европы. При этом бизнес во Франции не сразу открывает искушенному инвестору свои прелести, но познав их раз, захочется вкушать их снова и снова.

На выставке Домэкспо в Москве мы много общались с российскими гражданами, желающими сделать приобретение во Франции. Я с удивлением отметила зрелость этих людей в отношении инвестиционной стратегии, поэтому по их просьбе предлагаю вашему вниманию релиз о нетрадиционных подходах к инвестициям.

Французское недвижимое имущество неуклонно, хоть и замедленно, растет. Даже несмотря на падение северо американских рынков, связанных со спецификой американской кредитной системы. Собственно, французский рынок недвижимости тем и привлекателен для инвестора, что он абсолютно герметичен к спадам других рынков недвижимости. Это и было доказано в случае с американскими субпраймами, когда многие предрекали падение рынка, но он абсолютно не шелохнулся, даже банки не повысили кредитные ставки. С другой стороны, недвижимость в зонах инвестиций (то есть основные 3 региона – Париж, Лазурный берег и Альпы, а не вся национальная территория) независима от местной экономики, так как большая часть инвесторов приходится на иностранцев. На этот счет есть интересная статистика, которая выводит вперед американцев, англичан и итальянцев, а русские вопреки стереотипу, даже не попадают в десятку.

От ситуации подобной американской, инвестиции в недвижимость Франции защищены жестким законодательством и банковской политикой. В отличие от других стран, где слабая корреляция между залоговой стоимостью недвижимости (ипотекой) и выданным кредитом, во Франции практически не финансируют более 70% стартовой цены. Поэтому краха с субпраймами быть в принципе не может из-за полного отсутствия таковых. А если принять во внимание тот факт, что не более 25% покупок недвижимости имеют инвестиционную цель, то нельзя не восхититься здоровым показателям и завидной ликвидности этого бизнеса во Франции.

Тем не менее за последний год кредитные ставки повысились более, чем на 1% и доходят порой до 5%, и это сказывается на рентабельности, а замедление роста цен уменьшает перспективы увеличения стоимости на выходе для особо требовательных инвесторов. Поэтому для оптимизации инвестиций пришло время проявить изобретательность и немного отойти от столбовой дороги. Не будем задерживаться на причинах специфической позиции этого бизнеса, остановимся лишь на том, что имеет практическую ценность. В следующих статьях я расскажу о специфических инструментах рынка инвестиций во французскую недвижимости. Сейчас же рассмотрим стратегию частного инвестора в условиях цикла сжатия рынка, при котором нет такого бурного прироста стоимости как в предыдущие годы, когда даже неразборчивые вкладчики получали прирост собственности на любом объекте.

В результате слишком успешной политики налоговых льгот при покупке нового жилья в определенных регионах рынок претерпел некоторые колебания. Произошла разумная корреляция соотношения цен в новом и вторичном секторах в сторону уменьшения разрыва. С другой стороны, несколько крупных институционных инвесторов сменили долгосрочную политику и резко впрыснули на рынок поток очень качественного продукта по заниженной стоимости. Это сделало неожиданно привлекательными инвестиции в занятое жильё или эквивалентные ему объекты. Отсюда и повышенный интерес к таким продуктам, как квартира с жильцом, который в результате сильной экономии при покупке таит в себе серьёзный ресурс по капитализации на выходе из операции. Другими словами, это можно сформулировать, цитируя любимую фразу советников по финансам: «Выгодная продажа делается при покупке».

В случае покупки занятой квартиры новый владелец не имеет права расторгнуть договор аренды (в случае необходимости это право выкупается у арендатора), но заменяет собой прежнего владельца и соответственно получает квартплату. Тогда у него снимается проблема поиска арендатора, затраты времени на визиты, проверка кредитоспособности квартиросъёмщика. Знаменитый закон 1989 сильно регламентирует отношения квартиросъёмщика и владельца, а в последнее время усилилась законодательная позиция владельца. Поэтому мы предлагаем вашему вниманию несколько нехоженых тропинок для особо искушенных инвесторов.

Вариант 1. Покупка у инвестиционного инвестора.

Крупные страховые компании поменяли свою политику инвестиций и устраивают «оптовые» продажи жилья в крупных городах. Качество таких квартир очень высокое, так как у этих компаний есть специальные службы, занимающиеся поддержанием домов, и они не экономят на расходах на содержание. Жильцы в этих квартирах прошли проверку финансовых служб компаний и риск неуплаты практически отсутствует. Кроме того, покупая квартиру с жильцом, можно рассчитывать на дискаунт в от 5 до 10% по отношению к рыночной стоимости.

Не имеющим острой необходимости в использовании квартиры представляется уникальная возможность сделать очень хорошее вложение. Первоначальная рентабельность в процессе сдачи увеличивается. Объясняется это тем, что каждый год допускается повышение квартплаты в пределах специального индекса, который в 2 раза опережает инфляцию. Поэтому через несколько лет эксплуатации с учетом индексирования квартплаты, показатель рентабельности улучшается.

При смене жильца, то есть при каждом новом контракте на сдачу, владелец может свободно назначать цену, никак не связывая ее с предыдущим контрактом.

Для иностранного инвестора такие покупки даже более интересны, чем для местных жителей: для него доходы от сдачи до 18000 Евро в год не будут генерировать налоги, тогда как у налоговых резидентов эти доходы облагаются налогом с первого цента. Поэтому для иностранцев эффективность такой инвестиции становится еще более интересной.

Вариант 2. Покупка с временным отказом от пользования.

В связи с острым дефицитом качественного жилья в крупных городах некоторые государственные службы выкупают у застройщиков право пользования на 15 или 20 лет для расселения сотрудников госслужб. Таким образом, у инвестора образуется уникальная возможность купить квартиру в хорошем месте за 60 или 50 % ее рыночной стоимости в день продажи. Этот тип покупки особенно хорош для иностранного инвестора, потому что на время отказа от пользования для него эта собственность не генерирует ни расходов ни налогов. А после 15 лет владения любое частное лицо освобождается от налога на прибыль при продаже, поэтому даже в случае чисто финансовой операции выгода сильно увеличена эффектом заниженной стоимости при покупки. Ведь если предположить изначальную стоимость квартиры за 100 тысяч, а покупку за 60, то через 15 лет при 5%-м повышении стоимости каждый год (оценка снизу) эта квартира будет стоит 210 тысяч. Таким образом при продаже можно будет легко получить официальную чистую прибыль 150 тысяч и не платить с нее никакого налога. Продавать не обязательно, можно сдавать или жить самому. Если у вас маленькие дети, то такая инвестиция тоже имеет смысл.

Сегодня купить по этой схеме можно квартиры в хороших районах Ниццы, Антиб, Тулузы, Гренобля и в Парижском районе за 60% от стоимости с отказом от пользования на 15 лет. В этих регионах ежегодное повышение цен сильно превышает средние национальные показатели, поэтому эффективность от такой инвестиции намного выше.

Вариант 3. Покупка в сервисной резиденции

Сервисные резиденции представляют собой некий гибрид отеля и дома (и в некоторых случаях больницы). Смысл инвестиции в них заключается в особой юридической привлекательности контракта и налоговом режиме. В сервисных резиденциях стены (квартиры) принадлежат инвесторам, а само дело – эксплуатирующей организации, которая платит аренду по коммерческому контракту. Эти схемы распространены в туризме, гериатрии и кампусах.

При покупке в этом режиме можно вернуть НДС (19,6%), а деньги от аренды не облагаются налогом.

Для анализа всех параметров нужно учесть множество факторов, которые не всегда афишируются продавцом. Поэтому экспертиза специалиста может спасти от ненужного риска и принести доход и спокойствие души.

У этого и вышеперечисленных режимов много других привлекательных черт, подробнее об этом можно узнать по индивидуальному запросу.

Ирина ДЮПОР

Новости