избранные объекты(34)
+7 495 640-26-46
Москва
+33 6 6197 2000Париж
+33 6 69 36 85 96 Ницца
обратная связь контактная информация

Тип недвижимости

Страна

Регион/город

площадь м2

количество спален

цена

Рост цен, но затишье в продажах

Рост цен, но затишье в продажах

  Летом инвестирование и деловой климат во Франции менее благоприятны, чем в начале года, даже если показатели остаются выше среднего показателя за длительный период
Существенная поддержка рынка жилья, условия получения кредитов на недвижимость остаются благоприятными факторами, а с начала года уменьшение ставок остается все еще актуальным. Со слабым подъёмом инфляции (2% в конце мая), показателем все еще очень низких ставок по ипотечным кредитам (в среднем 1,46%) покупка жилья стала более привлекательной, чем когда-либо. Кроме того, увеличение среднего срока кредитов этому только способствует.
Хотя условия кредитного рынка будут по-прежнему поддерживать активность рынка жилья, увеличение роста цен на недвижимость явно отразилось на его спросе с начала года. Постепенно объемы продаж на рынке нового, как и на рынке вторичного жилья сильно замедлились.
На кануне лета жизнеспособность жилого рынка после исключительно динамичного периода сбавляет темп. План Закона о жилищном строительстве и цифровом развитии территорий, направленного на реализацию политики жилья, выдвинутого правительством, оставлен до осени для подведения итогов будущих событий, прежде чем период адаптации и корректировки окажется неизбежным.

Вторичное жилье

Активность замедляется с начала года
С конца 2017 года рост цен начал оказывать влияние на рост спроса, даже при низких процентных ставках и хороших условиях кредитования. Сейчас он более подвержен росту цен, чем год назад, особенно в напряженных районах, где рост цен был самым значительным.
На основе анализа 953 000 транзакций, с точки зрения статистики, активность незначительно отличается темпами развития с начала года, даже если совокупный объем продаж вторичного жилья за год, определенный в конце апреля, вырос на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот уровень совокупных продаж за год к концу апреля стал на 0,8% ниже общего объема активности в 2017 году.
Эта ситуация особенно наблюдается в Парижском регионе. В течение первого квартала 2018 года было продано около 41400 столичной недвижимости в регионе, что на 3% меньше, чем в первом квартале прошлого года. Это снижение активности в основном затронуло Париж (-10%, источник Notaires, INSEE), но также и города в дальних пригородах Парижа (-4% от продаж домов и -1% для квартир).
Высокий уровень цен по-прежнему увеличивается.
По той же тенденции, что и в конце 2017 года, рост цен продолжался в первом квартале 2018 года. Эти изменения в текущих ценах принесли пользу всему рынку жилья, но сказались сильней на квартирах.
Цены по-прежнему растут в Парижском регионе (+4,3% в среднем, все жилье в совокупности), чем в остальной Франции (+ 3,5%), причем парижские цены по-прежнему лидируют (+ 7,3%).
В парижском регионе в первом квартале 2018 года, средняя цена квартир выросла на 5%, а домов - на 2,8%. За пределами Парижа давление на цены было выше в ближних пригородах (+ 4,2% на квартиры, + 2,8% на дома), чем в дальних пригородах (+ 1,1% на квартиры и + 2,8% на дома).
Рынок столицы находится под сильным давлением, и в первом квартале рост цен затронул все округа Парижа, только в 8-м отмечена видимая стабильность средних цен. Во всех остальных они увеличились на +5-10%, а во втором округе - даже на +10,7%. Теперь, за исключением 19-го и 20-го округов, средние цены на вторичное жилье превышают 8 000 евро за м², а в 7 центральных округах они значительно превысили 10000 евро.
В самых популярных районах парижской области отсутствие предложения остается основным фактором напряженности в ценах: Париж, ближние пригороды и районы рядом с будущими транспортными линиями, включенными в проекты Большого Парижа.

Экспресс. В регионах изменения цен на квартиры и дома составляют соответственно 3,5% и 3%, согласно источнику INSEE, Notaires. Рынки недвижимости на вторичное жилье отчасти реагируют на тот же приток, что и в Иль-де-Франс, наиболее привлекательные сектора испытывают прочное давление на цены (Бордо, Лилль, Лион, Ренн, ...).
Также отмечается значительный рост цен в конце марта 2018 года (в годовом исчислении) по продаже вторичного жилья. В Бордо рост цен увеличился на (+ 16,4%), в Лионе на (+ 9%), а в   Лилле на (+ 8,4%). В других крупных городах рост цен приходился на такой же значительный спрос (Ренн, Нант), либо он оставался умеренным (например, Сент-Этьен, Брест). Впрочем, затишье, вызванное повышением спроса, привело к ослаблению напряженности в вопросе с ценами на вторичное жилье, и даже к их незначительному повышению (Марсель, Тулуза, Дижон, Кан, ...), либо к их практической стагнации (Ницца, Тур, Гренобль, Орлеан, ...), а в некоторых городах наблюдалось даже некоторое снижение (Безансон, Ле-Ман или Мюлуз, ...).
В общем контексте можно сказать, что изменения произошли в течение последних месяцев (очень низкая ставка по ипотечным кредитам, незначительное восстановление экономики и более благоприятная перспектива занятости), и это принесло пользу не всем территориям. Те, кто теряют свою привлекательность, чаще всего по экономическим или структурным причинам, представляют мало динамичный рынок жилья, там чаще и бывает снижение цен.
Региональные рынки представляют более 80% активности в секторе жилой недвижимости, но менее 20% всех французских муниципалитетов концентрируют основную часть продаж во вторичном рынке жилья.

Новое жилье

Оказание давления сказывается в течение нескольких месяцев, даже если объем ввода жилья остается на высоком уровне
Темпы ввода в эксплуатацию жилья замедлились с начала года, в конце апреля 2018 года, но количество разрешений на строительство (495100 квартир) за текущий год стало почти на 10% выше, чем в среднем за десять лет, когда количество ввода в эксплуатацию (422900) было 11%.
Однако, согласно последним данным, опубликованным Министерством комплексных экологических преобразований, количество разрешений на строительство жилья за три месяца, с февраля по апрель, было почти на 2% ниже, чем за аналогичный период 2017 года, также обстоит дело со строящимся жильем, его количество тоже снизилось на 6%.
Сектор, затронутый новыми направлениями правительства в жилищной политике, приводит к сокращению мер по поддержке жилья. В частности, сокращение от 40% до 20% квоты возможного финансирования беспроцентного кредита с января 2018 года делает затруднительным приобретение первого жилья, в то время как в последние два года правительство в значительной степени стимулировало спрос на покупку новой недвижимости: одна из пяти операций использовала преимущества нулевого процентного кредита в 2017 году.
Пересмотр налоговых льгот для инвестирования в строительство арендного жилья (Закон Пинель) не такой уж безотлагательный и важный, должен был постепенно негативно сказываться на продажах нового жилья и, следовательно, на объем ввода жилья, начиная с 2019 года. На строительство арендного социального жилья также влияют несколько аспектов нового направления правительства в области недвижимости: реформа субсидии для улучшения жилищных условий, закон о государственном бюджете (реформа жилищных льгот) и т. д.
  
Жилищный фонд, выставляемой на продажу недвижимости, в конце марта 2018 года составил 10 800 единиц. По темпам последних квартальных продаж этот объем составляет 11 месяцев маркетинг-плана, его уровень немного вырос (+ 3,6%) по сравнению с мартом 2017 года и на 4,5% выше, чем средний показатель за десять лет. Однако состояние этого фонда не вызывает беспокойства. По причине кризиса в этом секторе, в том числе самого последнего, который был в 2008 году, промоутеры приняли более осторожные стратегии, скорректировав запуск новых программ по продаже недвижимости. Во время последнего кризиса медленные темпы продаж были почти в течение двух лет.
В период между 2013 и 2014 годами этот средний срок был около 15 месяцев, и благодаря восстановлению в 2015 году, чему способствовала политика правительства по поддержке жилищного сектора, средние сроки продаж упали на такой небольшой период.  

Новые цены на жилье: высокий уровень и тенденция роста

Тенденция новых цен на жилье в долгосрочной перспективе растет, тогда как ежеквартальные средние показатели обычно растут с переменным успехом.
Цены на квартиры выросли на 2,8% в первом квартале 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Уровень цены - 4 000 евро за м², достигнутый в конце 2016 года, в настоящее время превышен, он зависит от спроса со стороны покупателей, приобретающих жилье в кредит, а также и от инвесторов.
Регионы - Парижская область (4698 € / m²), Прованс-Альпы-Лазурный берег (4232 € / m²) и Овернь Рона-Альпы (4086 € / m²) всегда показывают самую высокую цену для квартир. В этих трех регионах средняя цена новых апартаментов за первый квартал превышает 4000 евро за м². За ними следует Новая Аквитания (3797 € / м²). В других регионах уровень цен в среднем составляет от 3200 до 3700 евро за м², только в Бургундии-Франш-Конте средняя цена менее 3000 € (2874 € / m²).
На рынок домов по всей территории приходится только 8% продаж нового жилья. В последнем квартале 2017 года средняя цена достигла почти 270 000 евро, что на 3,3% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Ожидается, что строительство индивидуальных домов в районе с неплотной застройкой сократится в 2018 году.
С 2015 по 2017 г. благодаря проектам поддержки покупки первого жилья, и особенно успеху беспроцентного кредита, строительство индивидуальных домов в районе с неплотной застройкой резко возросло, и эта тенденция только усиливается в 2017.  
Количество разрешений, выданных за три текущих месяца (февраль-апрель) для индивидуального жилья в районе с неплотной застройкой, сократилось на 9,9% в период с 2017 по 2018 год, и этот показатель позволяет прогнозировать начало строительства в будущем. В конце апреля 2018 года эти разрешения на строительство 132700 домов были на 8% больше, чем за аналогичный период 2017 года, хотя замедление темпов роста жилья будет наблюдаться в ближайшие месяцы.

Рынок аренды

С начала года на рынке жилья увеличилось число предложений по аренде квартир.
Сектор аренды приватного жилья занимает важное место в балансе рынка недвижимости. В общей базе за 2017 г. во Франции было зафиксировано примерно 34,8 млн. квартир (INSEE, SDES, декабрь 2017 г.), насчитывается 28,6 млн. основного жилья, 39,8% которого занято арендаторами. На 11,4 млн. арендуемого жилья 57% приходится на частных арендодателей.
Свободный жилищный фонд во Франции достиг 8,3% от общего объема фонда недвижимости в 2017 году. За один год он увеличился на 1,4%. Этот показатель отражает территориальное разнообразие, характеризующее жилой рынок, и в соответствии с районами города доля свободного жилья сильно варьируется.
Показатель интенсивности смены жилья населением позволяет оценить активность рынка аренды жилья в 2017 году. Он составил 28,3%, что на 5,4% ниже, чем в 2016 году. Благодаря хорошим условиям кредитования, арендаторы среднего и высокого дохода смогли приобрести для себя основное жилье, освободив при этом арендную квартиру, способствуя увеличению активности на рынке аренды. Сильный всплеск произошел в 2014 году, а показатель интенсивности смены жилья населением оставался около 30% в течение двух лет.
В самом начале 2018 года, активность снова повысилась в течение первых двух месяцев года (30,6%). Тем не менее, необходимо будет наблюдать за данными в течение нескольких месяцев, чтобы определить, подтверждается ли эта тенденция лучшей активности или это является временным явлением, связанным с определенным периодом.
По состоянию на 2015 год можно увидеть увеличение новых качественных предложений по аренде жилья. Этому благоприятствуют схемы освобождения от налогов, которые явно повлияли на рынок сдачи внаем старого жилья. Арендная плата может корректироваться, снижаясь или поднимаясь в зависимости от местного рынка.
В середине июня 2018 года предложения по аренде имеют тенденцию увеличиваться во всех регионах, за некоторыми исключениями (Лимузен, Бретань). Особенно наблюдается интенсивность предложений по аренде в Иль-де-Франс, Рона-Альпах, Эльзасе, Лотарингия, Нор-Па-де-Кале и Нормандии.

Состояние затишья на рынке недвижимости подтверждается на 2018 год.
Рост цен, который сопровождал увеличение активности привлекательных торговых сделок на рынке старого и нового жилья, замедляет все больше и больше увеличившийся спрос, хорошие кредитные условия (низкие процентные ставки и высокую среднюю продолжительность кредитования) уже недостаточны для поддержки тех небогатых семей, которые быстро достигают пределов своих финансовых возможностей.

Статья подготовлена по материалам французской прессы.





Вернуться к списку