Покупаем новостройки

Во французском законодательстве существует термин VEFA (Vente en Etat de Futur Achevement) - приобретение на стадии строительства.

Это обозначает, что Вы собираетесь купить объект недвижимости, который существует пока лишь «на бумаге» (в архитектурных планах), строительство которого ведется в данный момент или находится на стадии завершения.

Приобретение на стадии строительства строго регламентировано законодательством.

Как это происходит?

Приобретение проходит в два этапа. Сначала следует подписание «предварительного договора» (его еще называют «резервационный контракт»), затем – подписание «окончательного договора». 

Французское законодательство, как никакое другое в Европе, жестко ограничивает деятельность застройщика, гарантируя максимальную защиту покупателя. Так, в частности, никакой нотариальный акт на незавершенное строительство не может быть подписан, пока не закончен этап возведения фундамента.

Предварительный договор

Специальными положениями установлено, что этот документ фиксирует предварительные характеристики строящегося объекта: его месторасположение, цену, предоставляемые услуги, дату сдачи в эксплуатацию. Когда речь идет о приобретении на стадии строительства, заключение предварительного контракта является необходимым условием для сделки.

Согласно Ст. L 261-15 Строительно-Жилищного Кодекса Франции (СЖК), любой другой документ на данном этапе не имеет силы. Предварительный контракт в данном случае – это официальный документ, согласно которому за покупателем резервируется право на приобретение данного объекта недвижимости, а он в свою очередь вносит гарантийный залог.

Обязательные положения:

Согласно Ст.-ст. R 261-25 и R 261-26 СЖК в предварительном договоре обязательно прописывать точные размеры жилища (его метраж). Ст. R 261-27 того же Кодекса обязует составлять этот договор в письменном виде.

Право на раздумье:

Покупатель имеет право в 10-ти дневный срок аннулировать сделку (закон 1967 года и поправки к нему). Продавцы (профессионалы рынка недвижимости) несут ответственность перед судом, если клиент не был проинформирован о существовании этого права.

Во время заключения предварительного контракта застройщик просит у покупателя внести гарантийный залог, размер которого не может превышать 5% от зафиксированной цены.

Итак, первый этап заключается в подписании предварительного договора, в котором, в соответствии с Законом от 13 июля 1979 года, при необходимости прописывается, помимо прочих условий, исключающее условие о получении финансирования (ипотечного кредита). Подписание предварительного договора блокирует выставленный на продажу лот на весь срок резервации. Этот время необходимо банку на изучение Вашей финансовой ситуации и принятие решения о выдаче или отказе в ипотечном кредите.

Вы подписываете в 2 экземплярах следующие документы:

• Резервационный контракт
• План жилища (квартиры или дома)
• Техническое описание

После этого предварительный контракт отправляется застройщику на подтверждение. Застройщик заказным письмом высылает Вам подписанный экземпляр договора и отправляет его копию нотариусу, уполномоченному для оформления данной сделки.

Начиная с даты получения заказного письма, отсчитывается 10-ти дневный срок на раздумье, в течение которого Вы имеете право аннулировать сделанную резервацию.

Если аннуляции не происходит, и, если Вы хотите, чтобы исключающее условие о получении финансирования оставалось в силе, Вы в течение 15 дней обязаны предпринять необходимые действия для получения кредита.

На этом этапе возможны два варианта развития событий:

• Вам отказано в кредите и, сделанная Вами резервация объекта, автоматически аннулируется без каких-либо штрафов с Вашей стороны.
• Ваш запрос на кредит удовлетворен и Вы получаете от банка Финансовое предложение, с описанием условий кредитования

После получения предложения от банка Вы имеете 10-тидневный срок на раздумье (Закон Scrivener), по истечение которого Вы обязаны принять решение и известить о нем банк. Если Вы принимаете условия, Вы отправляете в банк подписанные условия финансирования. Банковское учреждение отправит эти документы нотариусу и тот начнет подготовку окончательного договора (который называют так же «аутентичный акт»).

Окончательный договор

Этот договор составляется нотариусом и должен соответствовать всем условиям и требованиям законодательства, регламентирующего Приобретение на стадии строительства.

В нем прописывается окончательная цена, точное описание приобретаемого жилища, его площадь (возможная погрешность не должна превышать 5%).

В договоре так же определяются гарантии продавца относительно явных и скрытых изъянов.

В окончательном договоре фиксируется график поэтапного внесения платежей в соответствии с продвижением строительных работ (для каждого конкретного случая), а также прописывается максимально допустимый размер промежуточных выплат (общее положение для всех):

• 35% на стадии окончания фундамента
• 70% на стадии кровельных работ
• 95% на стадии работ по внутренней отделке
• 100% при передаче ключей

Очередная часть оплаты всегда вносится ПОСЛЕ выполнения соответствующих работ.

При подписании окончательного договора у нотариуса покупатель также оплачивает расходы на оформление - государственная регистрация и услуги нотариуса, которые в совокупности составляют 2-3% от стоимости недвижимости (в сравнение с 6-7% на объекты вторичного рынка). Еще одним приятным моментом, связанным с приобретением новостроек, является частичное освобождение от уплаты налога на недвижимость в течение первых двух лет владения.

Итак, окончательный договор.

Подписание окончательного контракта дает покупателю все права собственности на приобретаемую недвижимость, по мере продвижения строительных работ. После получения этого контракта Вы фиксируете вместе с нотариусов дату подписания актов и внесения первой части оплаты (из своих личных средств или из суммы кредита, в соответствии с условиями финансирования, установленными кредитующим банком)
В течение строительства, по мере продвижения работ надо осуществлять взносы согласно графику, установленному при подписании окончательного контракта (см. выше).

Окончание строительства. Сдача в эксплуатацию. Протокол сдачи в эксплуатацию.

• Покупателю вручается досье, свидетельствующее об окончании строительства и акты соответствий.
• Подтверждающие документы - освидетельствование, выданное мэрией города и т.д.
• Здание страхуется: общая часть - на имя товарищества совладельцев, отдельные лоты - на имя конкретного владельца.

Гарантии застройщика.

В этот момент вступают в силу различные гарантии застройщика. А именно: 

Гарантия качественного завершения:

Эта гарантия действует в течение года после сдачи здания в эксплуатацию. Она обязывает застройщика исправлять все недочеты, выявленные либо в процессе приёмки-сдачи, либо указанные застройщику отдельно в письменном виде.

Данная гарантия является единственной, покрывающей возникающие проблемы со звуковой изоляцией.

Двухлетняя гарантия качественного функционирования:

Эта гарантия действует в течение 2-х лет и покрывает элементы оборудования, установленного во время строительства, которые не входят в обязательства десятилетней гарантии.
В частности, в данную группу входят следующие элементы оборудования:

• Сантехника и электрооборудование
• Лифты
• Противопожарное оборудование
• Осветительное и коммуникационное оборудование
• Подвесные потолки и окраска стен
• И т.д.

Десятилетняя гарантия

Она определяется ст. 1792 и 1792-2 ГК Франции. Эта гарантия подразумевает, что, Ст. 1792: "застройщик несет полную ответственность за повреждения, полученные даже в следствии дефекта грунта, которые подвергают сомнению прочность строения или которые проявляются в одном из элементов конструкции или в одном из элементов оборудования, делая здание непригодным для использования по назначению". Ст. 1792-2: "презумпция ответственности распространяется так же на повреждения, касающиеся прочности элементов оборудования здания, но только тех, которые непосредственно влияют на коммуникации, фундамент, несущие конструкции, ограду и кровлю". Элемент оборудования признается таковым, если его частичный или полный демонтаж или замена, не может быть осуществлена без нанесения вреда самому зданию. Эта гарантия покрывает только очень крупные повреждения, но никак не недочеты эстетического характера.

Гарантия исправления повреждений

Эта гарантия имеет целью обеспечить, без учета поиска виноватой стороны, оплату работ, необходимых для возмещения нанесенного урона и действует не только для настоящего владельца, но и для всех последующих. Эта гарантия не распространяется только на  государство, если оно ведет строительство для собственных нужд. Остальные профессионалы, выступающие на рынке недвижимости, несут уголовную ответственность.

Уголовная ответственность не распространяется на частное лицо, строящее жилище для собственного проживания или проживания своей семьи. В то же время, частное лицо несет ответственность, если продает свой дом, так как обстоятельство наличия страховки фиксируется в акте продажи.

При отсутствии гарантии, цена может быть снижена. Эта гарантия должна быть подписана до начала строительных работ, таким образом, чтобы действие страховки начиналось по истечении срока действия гарантии качественного завершения (т.е. через год после сдачи объекта, подтвержденной соответствующим протоколом) и заканчивалось по истечение 10-ти летней гарантии. В случаях, когда ущерб возникает в период, не покрытый данной гарантией (между началом строительных работ и в течение года после сдачи в эксплуатацию), существуют специальные гарантии.

Учитывая количество и разнообразие возможных убытков, зачастую определение характера нанесенного ущерба лежит в компетенции суда.

Могут быть предложены так же дополнительные гарантии:

• Материальный ущерб, влекущий за собой применение гарантий качественного функционирования (ущерб, касающийся элементов оборудования, которые можно частично или полностью демонтировать или заменить без нанесения урона зданию).
• Нематериальный ущерб (денежный ущерб, полученный в следствии невозможности использования здания по назначению, или потери прибыли), который обусловлен материальным ущербом.

Размер гарантийных выплат:

Максимальный размер выплаты не может превышать общей стоимости жилища, переоцененной в соответствии с общими изменениями стоимости постройки с момента подписания договора и до момента возмещения ущерба. Во многих договорах, индекс переоценки ограничен 10% в год.