избранные объекты(34)
+7 495 640-26-46
Москва
+33 6 6197 2000Париж
+33 6 69 36 85 96 Ницца
обратная связь контактная информация

Тип недвижимости

Страна

Регион/город

площадь м2

количество спален

цена

ЛИЗБЭК 2015

Как сохранить свои деньги и получать комфортабельную ренту

 

Мы все мечтаем об обеспеченной старости. Особенно хочется верить в будущее, когда сложно верить в настоящее. Мир сотрясают конфликты- военные, политические, социальные.

Активные люди, которые много и успешно работают, задумываются об образовании детей и своей пенсии. Поскольку «спасение утопающих – дело рук самих утопающих», то самые предусмотрительные ни на кого не рассчитывают и создают свой пенсионный фонд самостоятельно с помощью инвестиций. Инвестиция по определеню это отказ от немедленных средств с целью будущего дохода.

Для того, чтобы построить индивидуальную инвестиционную стратегию, нужно создать модель со всеми циклами и правильно задать параметры. Одним из основных инвестиционных инструментов являются инвестиции в недвижимость с целью получения доходов от аренды.

Задавая параметры для модели, мы должны учитывать качество инвестиции, ее надежность, ликвидность, рентабельность и налоговую составляющую.

Много лет мы успешно занимаемся персональными инвестиционными стратегиями в области недвижимости и делимся нашими рекомендациями с нашими клиентами. Разумеется, налоговое законодательство и его изменения влияют в большой мере на инвестиционные стратегии. Поэтому время от времени приходится все анализировать заново.

На сегодняшний день во Франции инвестиции в недвижимость остаются одним из самых интересных инструментов, но ситуация сильно усложнилась.

Что такое идеальная арендная недвижимость? Это надежный арендатор, высокая ликвидность, максимальная рентабельность, отсутствие хлопот, минимальное налогобложение.

Для иностранцев, которые не живут рядом, практически невозможно сдавать жильё в аренду самостоятельно, без местного агентства. Поэтому одной из самых интересных опций является покупка жилья по системе лизбэк – то есть выкуп квартиры в специлизированной резиденции с одновременной сдачей в аренду специальным компаниям по эксплуатации резиденций. У таких компаний бывают премущественные специализации: туристы, командировочные, студенты, старички с ограниченной подвижностью.

Такая покупка гарантирует нам отсутствие хлопот, но таит в себе множество подводных камней. Нужно тщательно проанализировать все параметры, ответив на следующие вопросы:

- Репутация эксплуатационной компании, ее стабильность и финансовая ситуация

- Соответствие расположения резиденции и спроса на подобные услуги

- Соответствие арендной ставки и рыночной стоимости,

- Что нам гарантирует заполняемость резиденции

Каждая резиденция должна соответствовать своему рыночному позиционированию и управляться надежной опытной компанией.

Для неискушенного человека самое простое и эффективное в случае туристической резиденции это прочитать брошюру о данной резиденции и спросить себя, хочется ли Вам ее посетить. Если да, то можно рассматривать покупку, если сомнения – посоветоваться со специалистом, если нет – то лучше отказаться.

В идеале еще поставить себе вопрос: если управляющая компания разорится, с чем я останусь?

К сожалению, многие компании, которые неправильно позиционировали свою стратегию, или в силу других обстоятельств, оказались не в состоянии исполнять свои контракты с владельцами и разорились. Многие владельцы вынуждены акцептировать понижение аренды для выживания резиденции. Особенно драматичны такие случаи в далеких местах, редко посещаемых туристами. Зато в ближнем подпарижье ситуация не столь ужасна. Недавно в одном ближнем пригороде Парижа, в одной удачно расположенной рядом с метро резиденции собрание совладельцев выгнало разорившуюся эксплуатационную компанию из здания и большинство владельцев сдает квартиры самостоятельно за существенно большую арендную плату, а остальне продали квартиры с большим заработком. Поэтому очень важно с самого начала оценить расположение объекта и возможность его «переквалификации» или продажи в случае неудачи.

Но, конечно, самое главное это управляющая компания, ее надежность и размер. Большая компания имеет дополнительный зазор надежности, обобщая риски: когда у компании разветвленная сеть резиденций разного позиционирования, неудачная эксплуатация в одной резиденции (например, отсутствие снега в горах), может быть компенсировано доходом от другой резиденции (туристической резиденции в Париже, например).

Во Франции неоспоримым лидером является компания Пьер и Ваканс (PIERREETVACANCES), которая имеет самую большую консолидированную уравновешенную сеть резиденций в Европе (Франция, Испания, Италия, Германия, Бельгия, Швейцария, Нидерланды, Марокко, Россия, Англия) из 50 000 гостиничных номеров в 312 престижных местах отдыха (138 на море, 73 в горах, 84 гостиниц в городах и 17 в сельской местности).  Ей доверили свои объекты 24 000 владельцев из разных стран. 7,7 миллионов туристов ежегодно обеспечивают компании 1,3 миллиард евро прибыли, что позволяет ей выплачивать аренду своим владельцам и динамично развиваться в новых направлениях. Финансовая мощь компании позволяет ей префинансировать НДС  при продажах объектов в строящихся комплексах. (обычно покупатель сам оплачивает НДС  и ждет возврата государством в течение 6 месяцев после сдачи комплекса в эксплуатацию). Это позволяет сэкономить достаточное количество средств.

На сегодняшний день компания Пьер и Ваканс практически единственная, которая может дать своим владельцам все гарантии, на которые уповает непрофессиональный инвестор. У компании есть даже специальная служба продажи, которая помогает в случае если владелец хочет продать свой объект. А также  в качестве бонуса компания дает всем своим владельцам большую скидку без ограничений на пребывание в своей сети, что делает отдых очень интересным при таком разнообразии объектов. Среди россиян самыми посещаемыми являются резиденции в Париже, в Каннах на море и в Лез Арк в горах.

Вот некоторые примеры актуальных на сегодняшний день предложений:

Престижные апартаменты в центре Довиля

Гостиничная резиденция в Альпах

Парк отдыха рядом с Диснейлендом


Рентабельность резиденций в диапазоне 3,5% - 5% в год в зависимости от места. На сегодня бОльшая рентабельность (брутто) практически невозможна с гарантиями надежности.

Налогообложение дохода от таких резиденций самое привлекательное: формально нерезиденты во Франции имеют общую ставку 20% от дохода, а все доходы от недвижимости должны декларирваться и оплачиваться во Франции. Но особый статус коммерческой аренды дает владельцу возможность «амортизировать» стоимость самого объекта, вычитая определенную часть его стоимости из дохода и там самым сводя сам доход формально к нулю. Поскольку россияне облагаются по ставке 13% , то в силу двустроннего налогового соглашения Франции и России, данный доход не подлежит декларированию в России.

Для примера эффективности различных инвестиционных моделей сравним 3 инвестиционных опции. Допустим, что у нас есть 100 000 Евро. Мы можем положить их в Сбербанк под 5% годовых или купить квартирку в хорошем месте по системе лизбек за эти деньги под 4% годовой аренды (имеется в виду первая аренда, впоследствии они ежегодно индексируются, чтобы перекрыть инфляцию), или взять банковское финансирование еще на 100 000 Евро под 3% годовых и купить две квартирки. При инфляции 1,5%, индексации равной инфляции и валоризации недвижимости 1% в год, мы имеем следующую картину:

                                                                            Реальная стоимость имущества    доход чистый

Через 5 лет                    ВКЛАД В СБЕРБАНКЕ                   92 722                                        5000

                                         1 КВАРТИРА                                105 101                                        4309

                                         2 КВАРТИРЫ                                210 202                                        8018

Через 10 лет                  ВКЛАД В СБЕРБАНКЕ                  85 973                                          5000

                                         1 КВАРТИРА                                110 462                                         4642

                                         2 КВАРТИРЫ                                220 924                                        8684

Через 15 лет                  ВКЛАД В СБЕРБАНКЕ                  79 716                                          5000

                                         1 КВАРТИРА                                116 097                                         5001

                                         2 КВАРТИРЫ                                232 194                                        9402

 

Многие россияне не любят брать кредиты. Возможно, психологически это не очень приятно, когда ты кому-то должен, но с чисто финансовой точки зрения, кредит это очень интересный и эффективный инвестиционный инструмент, особенно когда доходность больше, чем кредитная ставка.

В последнее время государство стало сильно вмешиваться в арендный рынок недвижимости и последним законом ограничило стоимость аренды, резко снизив инвестиционную приквлекательность обычных квартир. Кроме того, в некоторых местах, как например, в Париже, практически запретили краткосрочную аренду без специального разрешения и по всей видимости будут охотиться за нарушителями.

Если сравнивать с другими инвестициями в недвижимость при хорошем выборе местоположения, качества резиденции и серьезной эксплуатирующей компании данный вид инвестиций дает наибольшую гарантию дохода и спокойствия.

Ирина Дюпор, ИММОКОНЦЕПТ 

www.immoconcept.ru   



Вернуться к списку