ФРАНЦУЗСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРАТЕГИЯ

Франция одна самых традиционных аграрных стран, и эти традиции до сих пор влияют на стратегии французских инвесторов. Здесь мы называем французскими инвесторами всех инвесторов, включая иностранные физические и юридические лица, оперирующие на французском рынке.

Французский рынок недвижимости редкий по стабильности даже в Европе. Отчасти это связано с традиционной строгостью французских банков, ни один из которых не был  замечен в «грязных кредитах». Отчасти это связано с налоговым законодательством, делающим невыгодными спекуляции на недвижимости и потому «очищающим» рынок от хищников. Ну и с третьей стороны конечно традиционная любовь французов к своим «камням». Эти три фактора выводят инвестиции в недвижимость на первое место по популярности среди французов.

Мировая кризисная экономика, сменившая в последние годы стадию эйфорического роста цен, а также местные реформы в гражданском и налоговом законодательстве,  заставили французских инвесторов сильно задуматься о выборе оптимальной стратегии.

Мы не будем рассматривать ни высоко волатильный продукт – акции, ни низкорентабельный – облигации государственного займа и сберкнижку А (LivretA), а остановимся на недвижимости, находящуюся с точки зрения финансовых параметров по середине.

Из чисто инвестиционных недвижимых продуктов можно выделить следующие наиболее интересные варианты:

- ЛЕСА, ОХОТНИЧЬИ УГОДЬЯ, ВИНОГРАДНИКИ. Рентабельность небольшая, но ввиду их традиционной принадлежности к сельскому хозяйству, им соответствует льготное налогообложение, компенсирующее низкую рентабельность. А ограниченное количество и престижность таких объектов гарантируют хорошую капитализацию.

Например, после неудачного урожая 2012 и 2013 годов стоимость вина выросла более, чем на 30%, что автоматически повысило стоимость виноградников, традиционно индексируемых по стоимости вина.  При выборе виноградника нужно обращать внимание на теруар, площадь, тип винограда и способ обработки плантации, позиционирование вина. Маленькие участки редко продаются и могут легко достигать 500 000 Евро за гектар в Бургундии и 2,5 млн Евро за гектар в Бордо. В менее престижных районах виноделия, например, в долине Луары, можно купить участок по цене 20 000 Евро за гектар.

- КЛАССИЧЕСКАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. К таковой безусловно относится, например, парижская квартира, расположенная в удачном месте. Рентабельность при сдаче в аренду небольшая (не более 3%), но преимущества заключаются в высокой ликвидности подобного актива, в гарантии сохранения капитала, а так же решении других семейных задач. В последнее время этот сегмент рынка стал очень проблемным из-за практического отсутствия предложения. Если раньше французы продавали и покупали квартиры и дома, следуя жизненным циклам (дети родились – продали квартиру, купили дом, дети выросли – продали большой дом, купили маленькую квартиру), то теперь родители держат жильё для детей и внуков, так как понимают, что доходы молодежи не позволят купить жильё самостоятельно. Кроме того, из-за сильного демографического скачка в последние десятилетия, и увеличения продолжительности жизни, теперь во Франции живет два поколения пенсионеров. Всё это сильно отразилось на рынке в виде резкого снижения предложения и повышения спроса.

Данные факторы делают рынок тяжелым и странным, так как почти нет предложения с одной стороны, а с другой – если повезло и удалось найти подходящую квартиру, то продавцы намного более сговорчивы.  Потому что те, кто могут себе позволить не продавать квартиры, держат их, даже пустыми. А продают только те, кто зажат обстоятельствами, как например, развод или наследство. Эта ситуация в последнее время усугубилась банками, которые в силу банковской реформы вынужденно сократили объем кредитования и сильно ужесточили критерии.

 - КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.   Коммерческие помещения при правильном выборе приносят 6-8% в год, и рост их стоимости опережает инфляцию.  Это наиболее рентабельное вложение на сегодняшний день. Единственный риск в том, что реализации этой рентабельности могут помешать недобросовестные арендаторы, которые перестают платить аренду, и тогда уходит не менее восьми месяцев на освобождение помещения. Недополученная аренда может сильно снизить показатели по рентабельности, не говоря о самих хлопотах и расходах на адвоката и судебного пристава. Поэтому очень важно при покупке оценить не только качество самого помещения, но и надежность арендатора.

-  СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ, так называемые «бумажные камни». Их функционирование строго регламентировано государством. Эти фонды составляют серьёзную конкуренцию частным инвесторам благодаря льготам, которые получает продавец, сотрудничающий с ними.  У некоторых фондов хорошие финансовые показатели, но надо понимать, что они слабо ликвидны.

- РЕЗИДЕНЦИИ ПОД УПРАВЛЕНИЕМ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ КОМПАНИЙ-ОПЕРАТОРОВ. Они различаются по позиционированию на арендном рынке (туристы, студенты, командировочные, старички) и по присутствию в регионах. В целом это наиболее интересная инвестиция

Самые надежные в этом сегменте крупные компании с хорошим проникновением в различные регионы и большим количеством резиденций, что дает внутреннюю гарантию инвестору. Здесь можно отметить компанию PierreetVacances, европейского лидера в данном рынке. Она позиционируется на туризме от  эконом  до премиум класса в курортных зонах, покрывая все типы курортов, а также в центрах крупных городов, захватывая рынок и туризма, и бизнес-путешествий. Сегодня это самый крупный игрок в мире туристических резиденций, которые предлагаются под различными марками: CenterParcs, Adagio, PierreetVacances, Maeva, Сitea. Одни были созданы основателями компании почти пятьдесят лет назад, другие недавно приобретены для укрепления лидерской позиции, все они обеспечивают прочное положение компании, которая к тому же котируется на бирже.

С этой точки зрения очень интересно недавно проведенное исследование института инвестиций в недвижимость (l’Institutdel’EpargneImmobilièreetFoncière), которым мы с вами поделимся.

Если проанализировать соотношение параметров рентабельности и волатильности по традиционным видам инвестиций во Франции, то мы видим, что туристические резиденции занимают особую позицию - низкая волатильность при рентабельности, приближающейся к рентабельности рискованных инвестиций типа акций.  При десятилетних инвестициях показатели имеют такой вид:

Если убрать зависимость от флуктуаций и выровнять показатели, взяв период в двадцать лет, то мы видим, что туристические резиденции идут по эффективности сразу за акциями (десятилетие 80-90гг сильно благоприятствовало росту акций, но в настоящее время тенденция изменилась). При этом видно, что наименее интересной инвестицией является золото, в противовес многим финансовым стереотипам.

Для максимальной объективности мы должны учитывать налогообложение каждого типа инвестиций. Ведь разные вложения входят в разные категории французской налоговой системы. И картина меняется, когда понимаешь, что лучше заработать, скажем, 5% без налогов, чем 6 % и заплатить 20% налогов с дохода. Если интегрировать налогообложение по каждому виду инвестиций, то картина меняется радикально. Французская налоговая система очень сложная и разные типы дохода облагаются разными налогами. Так, например, если сдавать квартиру без мебели, то это считается гражданской деятельностью и облагается 20%м налогом для нерезидентов, а если с мебелью и при определенных обстоятельствах – то это коммерческая деятельность и облагается с большими льготами и правами на амортизационные вычеты, которые как раз и нейтрализуют доход. 

Надеюсь, вы теперь сможете сделать самостоятельно правильные выводы!

Ирина Дюпор, ИММОКОНЦЕПТ  www.immoconcept.ru